回答

＜はじめに：　この回答はご相談のあった１９９９年３月に
　　　　　　　すでにご相談者あて回答したものですが、
　　　　　　　当相談コーナーのシステム改善の都合上、
　　　　　　　再度編集して掲示しております。ご了承ください。＞

仲間の弁護士より回答がきましたので
原文のままメールします。

<以下賃貸住宅の損傷について仲間の弁護士より回答>

まず、家主の建物の修繕義務ですが、家主は家賃を受け取って建物を貸しているわけですから、その建物が傷み、借主の使用収益に支障を来しているときには、修繕義務を負います。

修繕義務の範囲については「家屋の破損、腐食の状況が居住の用に耐えない程、あるいは居住に著しい支障の生ずる場合でなければ修繕義務は発生しない。」とした判例がありますが、常に「著しい支障」を必要とする考え方は
少なく、借主が、契約に定められた使用目的どおりの使用に支障が生じていれば、家主に修繕義務が発生すると解するのが一般です。

ただ、修理が物理的、経済的に不可能な場合は、家主に修繕義務は発生せず、建物が使用収益することが出来ない場合は、賃貸借契約が履行不能によって終了し、修繕不能の発生について家主に責任があるときは、借主が建物を使用出来なくなったことによる損害賠償を家主に請求出来ることとなります。経済的の点ですが、家賃の額を考慮し、修繕に不相当な過大な費用を要し、家主に過酷な負担を強いるような場合は、家主の修繕義務は免除されると考えるべきでしょう。

そして、借主の建物の保管義務ですが、借主は他人の建物を使用しているわけですから、一般の人が払うのと同等の注意義務（善良な管理者の注意義務）をもって借家を使用すべき義務があり、また賃貸借契約や建物の性質によって定まった方法により借家を使用しなければなりません。建物の修繕を必要とする状態にあるときは、遅滞なくこれを家主に通知し、家主の修繕行為を受認すべき義務があります。

従って、借主がこれらの義務に違反して建物を毀損したときは、債務不履行として、家主に対して損害賠償義務を負います。

そこで、本件のフローリングの床ですが、使用年数の関係もありますが、一般通常の使用であれば問題ないと思います。しかし、そのまま使い続けて状態がひどくなったりした場合は、責任を問われるかも知れませんので、直ぐに、近所（同じ住宅）に同様の状況が生じていないか、専門業者に原因は何か相談するとか、家主に通知して、通常の使用であったことを納得して貰う必要があります。壁紙も通常の使用であれば問題ないと思いますが、修繕に関する特約の内容を再確認し、床と同様に考えるべきだと思います。

いずれにしても、直ちに行動しておくことが紛争の防止に役立つのではないでしょうか。建物の欠陥ですが、変だと気付いたときに、直ぐに行動を取っておくべきでしょう。建物の欠陥が原因だということになればいいのですが、必ずしもそうなるとは限りませんので、一般の人が払うのと同等の注意義務（善良な管理者の注意義務）をもって借家を使用し、また賃貸借契約や建物の性質によって定まった方法により借家を使用するよう心がけ、何か気付いたときは直ちに家主に知らせるなど、家主との信頼関係を損なわないように心がけましょう。

<以上賃貸住宅の損傷について仲間の弁護士より回答>

客観的に判断してみてください。

仲間の弁護士にも報告しなければならないので
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