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>次に発見された異常ですが、居住者にアンケートを行って調査したところ、
>〜〜〜
>といったもので、上記それぞれが複数箇所で生じており全部で６０件くらいです。
かなり発生個所が多いのが気になります。
何かが動いている状況は予想されますが
マンション本体なのか擁壁なのかはたまた山なのかがわかりません。
詳細な定期的な観測が必要です。
>他にも外階段等に数カ所湧水と思われる水のシミ出しが発見されたり、過去に大雨時において床上浸水が発生した部屋もあったらしいので、素人考えですが、湧水・雨水による土砂流出→占用庭等の沈降→擁壁の歪み→クラック発生といったように全てが関係しているのではないかと疑っております。
複合的に症状は出てきますので主原因は判りませんが
症状はいろいろと出てきましょう。人の病気と同じです。
症状から原因を究明し処方を作って処方にしたがって改善をします。
>・このような擁壁の空隙発生等は、一般的な「経年変化」の範疇なのでしょうか。それとも異常な現象でしょうか。
突発的なものではないと思いますので多少の診断継続は有効でしょう。
日増しに亀裂の幅が広がるようですと大変なことになります。
居住者管理組合で調査班を組織し
毎週定時に観測することをお勧めします。
計測と写真撮影を行ってください。
>・契約上は物件の瑕疵担保期間が完了していますが、このように造成にも原因がありそうな場合、マンションの売買契約の瑕疵担保の範疇を超えているのではないかとも思います。責任の所在についてどのような考え方が一般的でしょうか。
造成および建築工事の工事内容に不具合が認められても
瑕疵担保の責任の期間は工事契約書にうたわれている通りです。
>・販売会社等との調整が難航した場合、第三者機関に調査を依頼するとか、公的機関に調停をお願いするといったアクションも必要になるかもしれません。どちらで紹介してもらうことができますでしょうか。
まずは川崎市△△区役所の建築指導課にご相談ください。
窓口が建築指導課を糸口に開発指導課などに回される可能性はあります。
擁壁の管理については災害回避の観点から
行政も知らん振りはできないと思われます。
防災関連の市役所窓口でもかまいません。
公的な立場で一度認識してもらい行政的な判断をしてもらうことも必要です。
販売会社との協議は難航が予想されなかなか思うようには行かないと思います。
市役所内には市民法律相談もありますので
こうした相談窓口を利用して販売会社や建設会社などとの交渉を
有利に展開する基礎情報を集める必要があります。
これらの事前の根回しもご自分たちで行わなければなりません。
何事も無料の範囲となりますとご自分たちが動かねばなりません。
第三者的にこれを依頼すれば調査費用などから運用費用がかかりましょう。
いずれにしましてもマンション管理組合の理事会でこの問題を審議し
調査を始めることへの議決をしませんと先に進めません。
戸建ての住宅と大きく違う点は思ったが吉日で決断はしても
実行への即応性はほとんどないというのがマンションの欠点といえます。
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