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 ＜はじめに： この回答はご相談のあった２００２年５月に
すでにご相談者あて回答したものですが、
当相談コーナーのシステム改善の都合上、
再度編集して掲示しております、ご了承ください。
尚、金額的な内容は時間変動しますので、新規にご相談下さいます様お願い致します。＞
オープンネットから入ってこられた件了解しました。
はじめに誤解があるといけませんのでお断りしておきますが、書籍もごらんいただいたとは思いますが私の分離発注式「オープンシステム」は他の会員が運用している「システム」とは多少異なります。
見積り手法や業者選定方などいくつかの点で
これまでの実績に上での「小杉式オープンシステム」ですので
その点を念頭においていただきまして
以下の回答を吟味くださいますようお願いいたします。
> 相談１）スケジュール
> ８月にキックオフした場合、設計〜施工〜転居 計8ヶ月というのは厳しい工程でしょうか？また、この工程で、貴社に設計・監理を依頼することが出来ますか？
■早々にお打ち合わせ並びに作業を始めませんと
お約束の入居日には絶対に間に合いません。
相当厳しいです。
おおむね
６月中に概略プラン決定の上、設計監理契約、
７、８月が設計並びに確認申請期間
９月見積り調整期間、１０、１１月地下室工事、
１２、１、２、３月地上建物工事となります。
場合によっては４月までずれ込む可能性があります。
（金額調整が難航すれば期間がずれ込むので）
このスケジュールでは設計期間が短すぎる気がします。
特に二世帯住宅の場合は設計期間が最低でも４ヶ月は欲しいですね。
意見調整に時間がかかるケースがほとんどです。
> 相談２）お見合い
■プラン提示は有料となります。
（１プラン８万円、その他現地調査、役所調査費用も有料とないます）
これは私どもは「知恵を形にする」仕事として「設計」という
生業で生計を立てております関係で無償というわけにはいきません。
ご理解ください。
> 相談3）予算
■この面積を単純に工事面積として算出した場合の工事額は
解体、床暖房、エアコンなどを含まずに
工事費４８３３万円（税込み）と算出されました。
これは上記ご希望の面積をドライエリア面積、木造２階建て（ロフト込み）
として算出した概算工事費です。
また、概算設計監理料は８１９万円（税込み）と算出されました。
工事費用並びに設計監理料は概算ですのでご了承ください。
金額調整は今後のお話となります。
> 相談４）技術上の問題
>(1)両親家族が１Ｆ、当方家族が地下、及び２Ｆを使用する場合、寝室を地下に配置することは採光、通風さえ確保できれば問題ないでしょうか？（妻は北面眺望の良い２Ｆをリビングに地下を寝室にすることを希望）北側にRC擁壁があり、擁壁裏面を掘削時の土留壁として露出させ、擁壁に開口を作ることで通風を確保できると考えています。
■現地を見てみないと何ともいえません。
前例はありますが寝室を地下に配置するのはあまりお勧めしておりません。
ドライエリア付きなら別ですが・・・。
地下室はコンクリートの打放しが条件となりますがよろしいでしょうか？
> (2)ドライエリアを庭側に大きく採り、地下室も合わせて敷地の半分以上を掘り下げることは、法的に問題ありませんか？（周辺地盤より高くすること・・・云々）
■法的に問題が生じることもあります。
現段階ではおおむね問題はないと思いますが
工事費用はこの部分の面積も対象となります。
あまりに大きなドライエリアを作ろうとすると
工事費も相応にかかります。
> 相談５）税金
> (1)比較的大きな住宅となって、税制上不利になるのは不動産取得税以外に何かあるでしょうか？240m2の控除基準は地下室も含めての数字でしょうか？
■居住部分として「資産」ですので地下室も含めれます。
単世帯で２４０ｍ２が控除基準のはずです。
> (2)ニ世帯住宅を親と区分登記するとき、「扉を防火扉にして鍵をつける必要有り」と聞きましたが、具体的にはどういう構造なのでしょうか？木造住宅に鉄扉では意味が無いように思いますが・・・。
■木製の扉であってかまいませんが施錠できることで区分所有
が認められます。
> 相談６）アウトレット建材について
■現在までにこうしたものは使ったことはありません。
お客様のご意向によります。
ただし、製品の特質による施工責任は都度判断となります。
> 相談７）雨戸について
■お休み（就寝）になるときに「暗くなくとも問題なし」であれば
雨戸は不要な場合があります。
お客様のご意向によります。
> 当方の条件）
■現地調査などをしてみないとなんともいえませんが
おおむね上記の内容です。
解体費用は上記概算工事費以外に別途必要となります。
また、工期についてですが「安くて、うまくて、早い」もの作りは
「吉野家の牛丼」と決められています。
つまり生産システムが確立されている販売手法であればこれは可能です。
が、住宅は「製品（商品）」ではないのでこれを求めれば
「ハウスメーカーで・・・」となります。
一品一点主義の「住宅」はどうしても上記三拍子揃うことは困難です。
時間を急がないことが「安い、うまい」を決めます。
特に二世帯住宅の場合は「押し切ってはいけない部分」で
時間が必要になります。
ほんの経験からですが以上ご検討ください。
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